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Grupo Corpimed 10/12/2016

2017 Sigue el crecimiento en la Inversión Inmobiliaria

La vivienda subirá hasta un 5% en 2017

Como ya os contamos en Corpimed en los meses anteriores la Inversión Inmobiliaria sigue en crecimiento, pulverizando todos los records del año 2014 y del último lustro como indica los datos presentado por la entidad bancaria  Bankinter los precios de la vivienda crecerán durante el próximo ejercicio entre un 3% y un 5% y la cifra de ventas se moverá entre las 470.000 y las 480.000 unidades, prácticamente la mitad de lo que se vendía en los máximos de la burbuja inmobiliaria y encadenar 4 años consecutivos de crecimiento.  Son las previsiones para el mercado inmobiliario español, que destaca cómo el sector continúa su fase de recuperación y se confirma como un segmento atractivo para la inversión.

La entidad basa sus previsiones en un aumento de la demanda y una oferta muy limitada de vivienda nueva en áreas consolidadas de las grandes ciudades.  

Los precios vuelven a niveles de 2004 y suben entre un 7% y un 8% con respecto al mínimo post crisis registrado a principios de 2014

Respecto a la oferta y la demanda, la entidad observa una reducción del stock hasta 500.000 viviendas y destaca el fuerte crecimiento en los visados de obra nueva. Factores que, junto al ciclo expansivo de la economía, los bajos costes de financiación y la rentabilidad del alquiler en un entorno de tipos 0%, según Jesús Amador, analista de Bankinter y autor del documento, impulsarán el mercado y auguran una progresiva reactivación de la actividad promotora si no se ponen trabas a los nuevos desarrollos urbanísticos en grandes ciudades.

Fuente: Bankinter.

La recuperación iniciada en 2014, se consolidará durante el próximo ejercicio ya que la demanda, según Bankinter, está creciendo animada por la recuperación económica y la rentabilidad del alquiler, si bien, permanece alejada de unos máximos históricos superiores a 900.000 unidades anuales "que resultan inalcanzables en un contexto de elevado desempleo nulo incremento de la población.

Además, las ventas de vivienda nueva están en mínimos debido a la escasa actividad promotora y ausencia de nueva oferta".

Bankinter identifica cuatro factores que permitirán consolidar el incremento de la demanda en los próximos trimestres:

 1) Ciclo expansivo y reducción del desempleo

La economía española registrará tasas de crecimiento de +2,8% y +2,5% en 2016 y 2017 respectivamente. Esta expansión permitirá que se consolide la mejora del empleo, que ha generado un aumento de 483.000 afiliados a la Seguridad Social durante los últimos 12 meses. El incremento de los niveles de empleo será uno de los elementos más influyentes sobre la demanda de vivienda.

 2) Mejora de las condiciones de financiación

La política monetaria del BCE seguirá siendo un catalizador clave. La combinación de un euribor a doce meses cercano a 0% y los estímulos a la concesión de crédito seguirán respaldando la demanda de vivienda. Los elevados niveles de competencia en un sector financiero más saneado y la reducción de la morosidad hipotecaria hasta niveles inferiores al 5% por primera vez desde 2013 anticipan un crecimiento de la concesión de hipotecas.

 3) Mayor interés como bien de inversión

El contexto de mercado actual sitúa la vivienda como una de las escasas alternativas de inversión que permiten obtener rentabilidades superiores a la inflación en el medio plazo. La rentabilidad bruta por alquiler ha aumentado hasta 4,58% anual según el Banco de España) y supera el umbral del 10% si se tiene en cuenta la plusvalía media obtenida por la revalorización del inmueble. En nuestra opinión, este gap entre el retorno de la inversión inmobiliaria y la rentabilidad nula o incluso negativa en depósitos y renta fija a corto y medio plazo hará que la vivienda se mantenga como un objetivo destacado en el radar de los inversores.

 En 2017 aumentarán las ventas de vivienda nueva tras 9 años consecutivos de retrocesos

 1) Los ratios de esfuerzo continúan siendo elevados

El porcentaje de renta familiar destinada a la adquisición de vivienda se ha reducido desde el 48,5% máximo histórico en (septiembre 2008) hasta el 32,2% actual. Sin embargo, la compra de una casa exige dedicar 6,4 años de renta familiar, un nivel superior al de otros países que sólo se sostiene debido a la elevada propensión de la población española a la compra frente al alquiler (79% de viviendas en propiedad y uso).

 2) Ventas de vivienda con descuento

Los 105.000 activos inmobiliarios en cartera de SAREB al cierre de 2015 (de los cuales un 48% son viviendas) continuarán comercializándose en los próximos trimestres, lo que será un factor de presión a la baja para el precio medio de las transacciones. Sin embargo, Bankinter identifica cuatro factores adicionales al incremento de la demanda que seguirán impulsando los precios. 

1) Escasa oferta de vivienda nueva. El número de viviendas terminadas en España durante los 2014 y 2015 fue inferior a 50.000 anuales, lo que impide cubrir una demanda normalizada cercana a 250k viviendas nuevas. Esta ausencia de nueva oferta se puede acentuar en áreas ya muy consolidadas y con elevada demanda como el norte de Madrid, donde la paralización de la Operación Chamartín seguirá restringiendo la construcción de vivienda y presionando al alza los precios.

2) Incrementos en el precio del suelo. Los precios del suelo urbano en España repuntaron un 5,2% en tasa interanual en el primer trimestre de 2016 y han subido en 5 de los últimos 6 trimestres. Si esta tendencia se consolida, es cuestión de tiempo que comience a repercutirse en los precios finales de la vivienda

3) Subidas consistentes en las grandes ciudades y áreas turísticas más demandadas. El aumento de precios en Madrid y Barcelona se está acelerando, con incrementos interanuales del 5,1% y 8,2% respectivamente y subidas ininterrumpidas durante los últimos 6 trimestres. Con Madrid y Barcelona como punta de lanza del incremento de precios en el segmento residencial, la tendencia positiva se está extendiendo a otras ciudades representativas, que comienzan a registrar las primeras subidas interanuales en el primer trimestre como Valencia (0,4%), Bilbao (2,2%) o Málaga (4,8%) y a zonas costeras con imagen premium y oferta más restringida.

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